Bruttó vagy nettó hozam? Így ne tévesszen meg egy apartmanajánlat!

Az apartmanajánlatokban szereplő hozam általában bruttó érték. A tényleges nettó hozam az üzemeltetés, az üresjárat, az adók és az egyéb költségek levonása után gyakran lényegesen alacsonyabb.

„Akár 12% éves hozam.” „Garantált 10% megtérülés.” „A vételár rövid idő alatt visszahozható.”

A várható megtérülés teljesebb értékelését a grúz ingatlanbefektetések hozamáról szóló részletes útmutatónkban mutatjuk be.

Ezek az állítások első látásra rendkívül vonzóak lehetnek. A feltüntetett százalék azonban sokszor nem a tulajdonos tényleges nyereségét, hanem egy kedvező feltételezésekkel kiszámított bruttó hozamot mutat.

Ez nem jelenti automatikusan azt, hogy az ajánlat valótlan. Sokkal gyakrabban arról van szó, hogy a fejlesztő vagy az értékesítő más képletet használ, mint amit a befektető a „hozam” szó alatt ért.

A döntés előtt ezért három dolgot kell tisztázni:

1. milyen bevételből számították a százalékot;
2. milyen összeghez viszonyították;
3. mely költségeket hagyták ki belőle.

Mi a bruttó ingatlanhozam?

A bruttó hozam azt mutatja meg, hogy az ingatlan egy év alatt elérhető teljes bérleti bevétele hogyan aránylik a vételárhoz.

Az egyszerű képlet:

Éves bruttó bérleti bevétel ÷ vételár × 100

Ha egy 80 000 eurós apartman évente 9 600 euró bérleti bevételt termel, akkor a bruttó hozam:

9 600 ÷ 80 000 × 100 = 12%

Ez a számítás gyors és összehasonlításra alkalmas, de nem mutatja meg, hogy a tulajdonosnál mennyi pénz marad.

Nem tartalmazza például:

• a bútorozást és felszerelést;
• az üzemeltetési díjat;
• a közvetítői vagy platformjutalékot;
• a közös költséget és a rezsit;
• a karbantartást;
• az adót;
• az üresen álló időszakokat;
• a banki és devizaváltási költségeket.

A bruttó hozam tehát bevételi mutató, nem azonos a tényleges nyereséggel.

Hogyan számítható ki a nettó ingatlanhozam?

A nettó hozam azt mutatja meg, hogy az ingatlan bevételéből a működési költségek levonása után mennyi marad a tulajdonosnál.

Egyszerűsített képlete:

Éves nettó bérleti eredmény ÷ teljes befektetett összeg × 100

A nettó számításhoz két oldalt kell pontosítani:

A teljes befektetett összeg

Nemcsak a szerződésben szereplő lakásárat kell figyelembe venni, hanem minden olyan egyszeri kiadást, amely nélkül az ingatlan nem vásárolható meg vagy nem adható ki:

• vételár;
• bútorozás;
• gépek és felszerelések;
• ügyvédi és ellenőrzési költségek;
• regisztrációs díjak;
• banki és devizaváltási költségek;
• szükséges felújítás;
• induló marketing- vagy üzemeltetési díj.

Az éves nettó eredmény

A bevételből le kell vonni minden, a kiadáshoz kapcsolódó rendszeres és várható költséget:

• foglalási platform jutaléka;
• ingatlankezelési díj;
• takarítás tulajdonosra eső része;
• közös költség;
• közüzemi díjak;
• karbantartás és javítás;
• berendezési tartalék;
• biztosítás;
• adó;
• üresen álló időszakok bevételkiesése.

A nettó hozam ezért szinte mindig alacsonyabb a reklámozott bruttó hozamnál.

Egy konkrét példa: hogyan lesz 14,6%-ból 7,5%?

Az alábbi számítás kizárólag szemléltető példa, nem konkrét grúz projekt ajánlata.

Az ajánlatban szereplő adatok

Ha az éves bevételt csak a lakás vételárához viszonyítjuk:

11 700 ÷ 80 000 × 100 = 14,6% bruttó hozam

Ez látványos szám, de még nem tartalmazza sem az induló, sem a működési költségeket.

A teljes befektetett összeg

A 11 700 eurós bevétel a teljes befektetéshez viszonyítva már csak:

11 700 ÷ 87 000 × 100 = 13,4%

Feltételezett éves költségek

A tulajdonosnál maradó éves eredmény:

11 700 − 5 176 = 6 524 EUR

A nettó hozam:

6 524 ÷ 87 000 × 100 = 7,5%

Ugyanaz az apartman tehát a reklámban 14,6%-os bruttó hozamot, egy részletesebb számításban viszont körülbelül 7,5%-os nettó hozamot mutathat.

A különbséget nem feltétlenül hibás adat, hanem a számítás módja okozza.

A platform jutaléka különösen nagy különbséget okozhat

Rövid távú kiadásnál nem szabad automatikusan néhány százalékos foglalási költséggel számolni.

Az Airbnb jelenleg két fő díjstruktúrát alkalmaz. A megosztott díjas konstrukciónál a legtöbb szállásadó 3%-os host service fee-t fizet. Az úgynevezett single-fee rendszerben viszont a teljes jutalékot a szállásadó fizeti; ez jellemzően 14–16%, a legtöbb hostnál 15,5%. Bizonyos szálláshelytípusoknál és ingatlankezelő szoftvert használó hostoknál a single-fee rendszer kötelező lehet.

A fenti példában 11 700 euró bevételnél:

• 3%-os platformdíj: 351 euró;
• 15,5%-os platformdíj: 1 813,50 euró.

Ha minden más feltétel változatlan, a nettó hozam 7,5%-ról körülbelül 5,8%-ra csökkenhet.

Ezért az apartmanajánlatban nem elegendő annyit látni, hogy „Airbnb-költség”. Pontosan meg kell kérdezni:

• mely díjstruktúrát alkalmazzák;
• ki kezeli a hirdetést;
• az üzemeltető használ-e külső ingatlankezelő rendszert;
• a jutalékot mely összegből számítják;
• és tartalmazza-e az adókat vagy további díjakat.

Milyen adóval kell számolni?

A Georgian Revenue Service éves bevallási útmutatója 5%-os adómértéket jelez a lakóhelyiség bérbeadásából származó jövedelemre.

Ezt azonban nem szabad minden konstrukcióra automatikusan rávetíteni. A rövid távú, szolgáltatásokkal, rendszeres takarítással vagy szálláshely-jellegű üzemeltetéssel működő modell adózási besorolása eltérhet a hagyományos lakásbérbeadástól. Ezért a számításban csak olyan adókulcsot használj, amelynek alkalmazhatóságát az adott tulajdonosi és üzemeltetési konstrukcióra ellenőrizték.

Magyar adóilletőség esetén a magyar bevallási kötelezettséget is külön kell vizsgálni. A marketinganyagban feltüntetett „nettó hozam” nem feltétlenül tartalmazza a tulajdonos teljes személyes adóterhét.

Az üresen álló napokat nem költségként, hanem kieső bevételként kell kezelni

Az egyik leggyakoribb számítási hiba, amikor az éves bevételt a legjobb szezon napi díjából és közel teljes kihasználtságból számítják ki.

Például:

100 EUR × 365 nap = 36 500 EUR

Ez csak akkor lenne elérhető, ha:

• az apartman minden nap foglalt;
• egész évben ugyanaz a napi ár érvényes;
• nincs lemondás;
• nincs karbantartási szünet;
• nincs tulajdonosi használat;
• és minden foglalásból teljes bevétel érkezik.

A reális modellben hónaponként külön érdemes meghatározni:

• az átlagos napi díjat;
• a várható foglaltságot;
• a minimális tartózkodási időt;
• az esetleges kedvezményeket;
• valamint a tulajdonosi használat napjait.

A szezonális batumi apartmannál különösen félrevezető lehet, ha a nyári napi árat az egész évre kivetítik.

Ne keverd össze a bérleti hozamot az értéknövekedéssel

Egyes ajánlatok a bérleti bevételt és az ingatlan feltételezett értéknövekedését összeadják, majd ezt „éves összhozamként” mutatják be.

Például:

• 8% bérleti hozam;
• 7% feltételezett értéknövekedés;
• összesen 15% várható hozam.

A két elem azonban nem azonos minőségű:

• a bérleti bevétel rendszeresen realizálható pénzáramlás lehet;
• az értéknövekedés csak eladáskor válik tényleges nyereséggé;
• az eladásnak költségei lehetnek;
• a jövőbeli eladási ár nem garantált.

Az értéknövekedés szerepelhet a befektetési tervben, de mindig külön soron, óvatos és kedvezőtlenebb forgatókönyvvel is.

A deviza is megváltoztathatja a tényleges eredményt

A grúz ingatlanpiacon az ajánlatokat és hozamokat gyakran dollárban vagy euróban mutatják be, miközben a tulajdonos forintból finanszírozhatja a vásárlást, a helyi költségek egy része pedig grúz lariban merül fel.

A grúz jegybank hivatalos lariárfolyama tájékoztató jellegű; a bankoknál vagy pénzváltóknál ténylegesen elérhető árfolyam és a kapcsolódó díjak ettől eltérhetnek.

Ezért a hozamszámításban szerepeljen:

• a pénzváltási árfolyam;
• a banki átutalási díj;
• a bevétel pénzneme;
• a költségek pénzneme;
• és egy kedvezőtlenebb árfolyam-forgatókönyv.

Egy dollárban számított 8%-os hozam forintban nem feltétlenül marad pontosan 8%.

Mire figyelj a „garantált hozam” kifejezésnél?

A garantált hozam önmagában nem jelent automatikusan kockázatmentes bevételt.

A szerződésből ki kell derülnie:

• ki vállalja a garanciát;
• mennyi ideig érvényes;
• milyen pénznemben fizetik;
• a vételár mely részére számítják;
• tartalmazza-e az üzemeltetési díjat;
• milyen feltételekkel szüneteltethető;
• van-e késedelmi vagy teljesítési biztosíték;
• mi történik, ha az üzemeltető fizetésképtelenné válik;
• használhatja-e a tulajdonos az apartmant;
• és milyen áron vásárolható vissza vagy értékesíthető tovább.

Előfordulhat, hogy a garantált hozam egy magasabb vételárba előre beépített összegből származik. Ezért a projekt árát mindig hasonlítsd össze közeli, hasonló minőségű és már elkészült ingatlanokkal is.

A legfontosabb költségek ellenőrzőlistája

Mielőtt elfogadsz egy hozamszámítást, kérj tételes választ az alábbiakra.

Egyszeri költségek

• vételár;
• jogi és dokumentum-ellenőrzési költség;
• regisztráció;
• banki átutalás és devizaváltás;
• bútorozás és gépesítés;
• felújítás vagy befejező munkák;
• induló üzemeltetési díj.

Éves működési költségek

• platformjutalék;
• ingatlankezelés;
• takarítás;
• textília és fogyóeszközök;
• közös költség;
• rezsi;
• internet;
• biztosítás;
• javítás és karbantartás;
• berendezési tartalék;
• adó;
• könyvelés és adminisztráció.

Bevételi feltételezések

• napi vagy havi díj;
• kihasználtság;
• szezonális eltérések;
• üresjárat;
• kedvezmények;
• lemondások;
• tulajdonosi használat;
• fizetési és árfolyamkockázat.

Milyen hozamszámítást kérj az értékesítőtől?

A jó ajánlat nem csak egyetlen százalékot mutat.

Kérj legalább három változatot:

Óvatos forgatókönyv

Alacsonyabb kihasználtság, mérsékeltebb napi ár és magasabb karbantartási tartalék.

Alapeseti forgatókönyv

A már működő, összehasonlítható apartmanok tényleges adataihoz igazodó feltételezések.

Kedvező forgatókönyv

Magasabb foglaltság és napi ár, de továbbra is valamennyi működési költség figyelembevételével.

A döntésnek akkor is elfogadhatónak kell maradnia, ha nem a kedvező forgatókönyv valósul meg.

A hozam helyett a teljes befektetést vizsgáld

Egy 8%-os nettó hozamú ingatlan nem automatikusan jobb egy 6%-osnál.

A befektetés értékeléséhez azt is meg kell vizsgálni:

• mennyire megbízható a fejlesztő;
• milyen a tulajdoni és szerződéses helyzet;
• mennyire likvid az ingatlan;
• hány hasonló apartman versenyez vele;
• milyen állapotban lesz öt év múlva;
• és milyen könnyen értékesíthető tovább.

A magas százalék gyakran magasabb kockázatot, több munkát vagy gyengébb eladhatóságot kompenzál.

Kérj személyre szabott hozamszámítást a Grúziaszakértőtől

Egy általános projektbemutató nem veszi figyelembe a saját költségkeretedet, befektetési időtávodat, kockázatvállalásodat és a választott bérbeadási stratégiát.

A Grúziaszakértő segít összehasonlítani a grúziai apartmanajánlatokat, és megvizsgálni:

• miből számították a feltüntetett hozamot;
• mely költségek hiányoznak a kalkulációból;
• milyen kihasználtság szükséges az ígért eredményhez;
• mekkora lehet a reális nettó bevétel;
• és hogyan változik az eredmény kedvezőtlenebb feltételek mellett.

Ne csak a hirdetés legnagyobb százaléka alapján dönts. Kérj személyre szabott, a teljes befektetési költséget figyelembe vevő számítást.

Gyakori kérdések

Mi a különbség a bruttó és a nettó ingatlanhozam között?

A bruttó hozam az éves bérleti bevételt viszonyítja a vételárhoz. A nettó hozam a működési költségek levonása után megmaradó eredményt viszonyítja a teljes befektetett összeghez.

Melyik hozamot érdemes figyelni?

A projektek első összehasonlításához a bruttó hozam is használható, de a vásárlási döntést a nettó hozam és a teljes pénzügyi modell alapján érdemes meghozni.

Milyen kihasználtsággal érdemes számolni?

Nem éves átlagból vagy a legerősebb hónapból kell kiindulni. A napi díjat és a kihasználtságot hónaponként, a lokáció, a szezonalitás és a hasonló apartmanok adatai alapján érdemes becsülni.

Az értéknövekedés beleszámítható a hozamba?

A teljes várható megtérülés részeként igen, de külön kell választani a bérleti pénzáramlástól. Az értéknövekedés csak eladáskor realizálódik, és nem garantálható.

A garantált hozam valóban kockázatmentes?

Nem. A garancia értéke attól függ, hogy ki vállalja, milyen szerződéses biztosítékok vannak mögötte, és mi történik nemfizetés vagy fizetésképtelenség esetén.

Források: National Bank of Georgia , Airbnb , Revenue Service